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理解海口市场第一步：海南管的太死了。海口管的太死了。1、看看调控政策：年海南房地产调控政策：全省限购、限购升级、严禁围填海、深化“两个暂停”、小户型限制令、限售升级：2年社保、5年限售，暂停土地二级市场转让、暂停商业性转公积金贷款……年海南房地产调控政策：4月22日，全岛限购。5年社保，5年限售。半年备案价不动。更关键的是，实际上在海口买房很多不是5成、7成首付，而是全款。年海南房地产调控政策：现房销售，本地人限购2套。每一年，都在严格，每一年，都在加码。2、看看领导们咋说：海南省委书记：不能够再批地了，改变房地产一业独大。海南省长：年“房子是用来住的、不是用来炒的”。
海南住建厅厅长：住建部门会坚持房地产调控目标不动摇，力度不放松，政策不走样，坚决遏制房价上涨。海南自然资源和规划厅厅长：海南有3.1万亩存量商品住宅用地不能继续用于住宅开发。更关键的是海南的定位：海南建省30周年大会上郑重宣布，支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。说白了，核心只有一句话：想要发展海南，必须遏制地产；想要遏制地产，必须遏制供应。未来所有海南包括海口在内的大涨、抢房，都跟这个核心有着非常重要的关系。看似海南市场非常严格，成交量下滑非常严重，但是也产生了一个非常大的问题，那就是供地极少、楼盘极少、限价极严、成本极高。2
理解海口市场第二步：供地极少。限价极严。我相信，只要理解了这句话，只要理解了合肥、西安、上海、深圳、成都、杭州的涨价逻辑，这两句话就是常识，也是海口市场烈火烹油的最大动力。这是海口年前10个月的住宅供应：年前10个月，海口住宅类用地挂牌成交了9宗，成交总面积逾21万㎡（合.18亩），成交总金额约23.5亿元。从成交宅地的分布位置看，有6宗位于海口江东新区，2宗位于红城湖棚改片区，1宗位于坡博坡巷片区。从土地用途性质来看，1宗为租赁式住宅用地，2宗为保障房用地，3宗为棚改房用地，3宗为安置房用地。没有一块纯商品住宅供地！这当然可怕。更有趣的是，年更惨，海南省才亩的住宅供应，要知道，这可是一个千万人口的省，一年最多才数百亩供应。这是年海南住宅用地供应：这是海口5年商品房市场供求量价年度走势：这一年的前3个季度，海口住宅用地才供应了0.公顷，如果没有江东新区的普通商品住宅用地的供应，海口土拍的年，住宅用地惨淡的很；34幅住宅用地，其中24幅为棚改回迁房用地，纯商品住宅用地更少。1、每年成交的土地量在减小。2、每年成交的土地价格在飞速上升。3、每年成交的商业用地在增加、住宅用地比重在减小。4、供应在一年年减小，需求却在一年年增加。3
理解海口市场第三步：海南的定位。海口的定位。海南的定位：支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。1、弱化地产，不是放弃地产。2、多产业发展，构建现代化经济体系。3、绿水青山就是金山银山，环境第一。4、实施更大范围、更深层次、更具活力的开放。5、将海南打造成实现中国梦的重要窗口。海口的定位：海口是省会，海南的政治、文化、经济、教育的中心，方方面面都引领着海南，也是人口最多的城市，常住加上流动人口大概万人，这是不管其他市县怎么发展，也无法取代的地方。海口的城市基础配套成熟，吃穿住行医便利，决定了海口的刚需自住价值要大于旅居养老价值。还有几个关键点：1、海南限购以来，海口的成交量占一半；2、海口除了承接旅居养老，还有刚需自住：3、可自住，可出售，可出租。4、海口最高价4万+。4
理解海口市场第四步：有本地自住、刚需自住、棚改自住打底的底层逻辑。1、第一点，限价就不用说了。2、第二点，非常关键，那就是本地托底、棚改等托底。为什么海口大量的住宅供地都是棚改+安居用地？为什么所有开发商瞄准的客群都是本地人？这就是最大的根源。举个例子：海南棚改货币化，拆迁户激增，海口棚户区回迁房项目用地激增，棚改货币化安置，拆迁户激增，他们带着充足的棚改货币化安置费涌入楼市，越是限购越是有价值，越是限价越是有价值，更关键是买了就有租金，而且是源源不断的高租金回报。换做是你，你不心动？那么，未来的海口会如何？1、没有供应。依然未来没有供应，或者极少供应。2、价格不高。依旧限价，依旧难抢，依旧首付极高。人都不少，稀缺是市场经济永恒的助推器。珠宝商知道。小米知道。放在中国度假氛围最好的城市里，运营者更知道。以及：海口自从年彻底封岛之后，加上严厉的限购政策，再加上严厉的限价政策，在今年前10个月的9块住宅用地中，没有1块是住宅用地，整个海口的商品住宅供地为0。是的，一个人口万的省会城市，全市一整年的住宅供地是0。这也就意味着，至少在明年，海口几乎不会出现新的楼盘，供应关系只会更加紧张，抢房只会更加紧张，这就是当下的市场。我在年封岛调研是限价1万7，3年后还是限价1万7。这是年我们去海口调研时候的楼盘价格：米宅同事在海口转了一圈，楼盘非常严格，虽然都开门营业，但是客户极少，而且如果你想要看的话，必须出示你的购买资格，只有资格核验通过之后，才能进去看房，甚至在一些楼盘，需要验资万才能进去看房。就是这玩意：5
我更担心的是未来几个月。海口市场，有一点偏zuo的市场。为什么不供地？为什么限价这么死？一旦进入冬天，整个海南市场就进入了最热的成交周期中。看房的人数更多，看房的情绪更浓，市场更加进入了烈火烹油的态势中，这样的市场应该怎么办？眼睁睁看着限价要不要买？这个冬天这么冷要不要买？为了养老度假要不要买？挡不住的。所以，如果海口市场没有任何变化，那么市场依然会继续涨，那么购房者买房依然会非常难，这才是最关键的。购房者根本没有得到实惠，房源极少，想要买肯定要抢，很多楼盘还需要买车位、捆绑精装、关系费，这大大增加了购房成本。最后讲一点干货吧：1、一定是越来越好，并且越来越稀缺。2、自住永远是第一位的，地产不是海南的未来，否则必死无疑，现在已经在变，需要时间，5年？10年？20年？等等看吧。3、自住永远是第一位。不要想着投资，不要想着赚钱，看似价格很低，但是首付+捆绑+关系，甚至需要全款，能涨多少？能赚多少？4、资产越稀缺，未来越有价值。价格随行就市，但是租金会越来越贵。5、调控越是严格，海南购房会越来越难。6、炒房客被堵死，5年社保+5年限售+近乎全款，直接堵死炒房客。7、海口，包括整个海南，长痛不如短痛，现在正在短痛。