仅23天，海南楼市经历了从投资狂欢到楼市冷却的瞬间，再到部分开闸希望重燃的逆转。而那些工作在一线的直接相关者，也跟着政策的转变经历着人生的选择巨变。
文｜AI财经社李玲
编辑｜鹿鸣
“李姐，现在海南引进人才可以落户，你看要不要考虑一下。”5月14日，海南人才引进计划公布不久，1个月没开张的海口中介杨灿就发来消息，试图突破这个月零成交的业绩。
两天前在海口见到他时，他仍坚守在空旷的办公室里。原本14人的销售团队，自限购后走了大半，仅剩下4个销售人员和14台摆放整齐的电脑。他告诉我，团队马上要搬家了，入不敷出已经让公司难以为继，办公点将要搬到面积更小、租金更便宜的地方。
4月22日，维持了近2年的海南房产黄金时代骤然停止。具有与“中国传统式房地产”正式决裂意义的海南史上最严限购令出台，首当其冲的是房产服务业，离职潮在众多房屋中介公司中蔓延。
5月14日，“百万人才进海南计划”公布，以大专为最低学历限制，给予人才落户。而其中最重要的一句话，“自落户之日起在购房方面享受本地居民同等待遇，”给近乎瘫痪的楼市添加了重新运作的动力。
仅23天，海南楼市经历了从投资狂欢到楼市冷却的瞬间，再到部分开闸希望重燃的逆转。而那些工作在一线的直接相关者，也跟着政策的转变经历着人生的选择巨变。
中介：从两倍于当地工资到底薪难保
做房产中介1年多，最近中午要留守，晚上要值班到9点的作息时间，让海口房产中介杨灿抱怨不已。“没办法，现在很多同事都觉得难做就走了，这也是没办法的事情。”杨灿所在的海口三星地产公司，在限购令之后出现了大波的离职潮。“走了很多了。本身这个行业竞争压力就大，有些人承受不住就要走。也不可能一直耗在这里。”
“就像一个蛋糕，之前是你可以吃的，现在只能看。”他负责的业务包括新房和二手房，年到年4月前，卖的最好的是新房，特别是在年，新房业务增加的提成能比一般情况下的工资多—元。
在人均工资两三千的海口，每月比别人多出四五千元是非常诱人的，他当时也暗自为自己从保险行业跳到房产业感到庆幸。但好景不长，海南成为自贸港前，火热的房地产业开始慢慢冷却。
坐在海南沙滩上的“候鸟老人”。他们曾经是海南购房的主力军。
视觉中国杨灿所在公司提前得知了限购的消息，在他的记忆中，3月底，公司就开始停止外地客户的购房交易。“也不是不能做，但因为必须要审核，时间长一点不就白费了。”杨灿的工资也是在那个时候开始变化，从高于平均水平近2倍到不及周边人。
4月22日限购令发布。“非海南省本省居民只能购买一套住房，且要提交24个月的社保缴纳证明”、“首付款比例不得低于70%，5年后方可转让”等针对性的限制条款，让海南楼市瞬间降到冰点。
明确的政策斩断了房产服务者的最后一丝念想，很多人选择脱离这个行业。最初的表现是离职潮在众多房屋中介公司中蔓延。
在杨灿离职的朋友和同事中，一些人决定先停一段时间，出去旅游。他们或是因为之前新房火爆时赚得盆满钵满，或是家中土地恰好处于核心区域被征用。“这边的人均工资在多一点，但消费特别高。我就是海南人，现在还没买房，在这里我买不起。”杨灿抱怨，除了得到拆迁补偿款的当地居民等够轻易买房，其他海南人很难买得起房。
在限购令持续近一周后，日渐萧条的房产服务公司开始另谋出路。“现在很多企业已经开始去其他地方考察，你今天订一张机票，说不定旁边就是要去云南考察的团队。”一些规模较大的公司开始转移阵地，他们组团去云南等同样是旅游城市，但楼市限制较少的地方考察。一些中介公司开始变相裁员，各种名目的日常扣钱将员工的底薪扣得几近于无，离职成为不得已的选择。
“我们公司要换个地方，现在这个门店的租金很贵，换一个租金比较便宜的减少压力。”几乎为零的收入跟营业成本支出早已成为公司运营的巨大压力，1个月没开张的杨灿现在“基本整天都没事可做。”
最疯狂的时候，杨灿一天能带10多个人看房，很少有休息时间。现在，偶尔出现3个人就算是惊喜，尽管成交量为零，但至少证明还有人想要买房。
在4月22日晚间，得知海南实行严格的限购政策的园艺设计师老陈一开始并没有在意。
年来到海南的老陈目睹了当地的巨变。那时的海口市还以美兰机场旧址为中心，现在大多城区区域那时是未经开发的原生态村庄，老陈现在工作的澄迈县老城则维持着“一人一牛茅草棚”的原始农耕状态。年，海南主打国际旅游岛，城市逐渐规整洁净起来，街景更向城市靠近，城区周边随处可见的茅草棚也不知不觉消失。
澄迈县随处可见的施工楼盘。图/AI财经社李玲
海南成为自贸港前的4月初，老陈所工作的酒店附近，未开发的庄园里许多楼盘开始如雨后春笋般冒出了头。“可能别人消息比较灵通。”他觉得，自贸港让这些本在沉睡的计划瞬间清醒长大。
变化的不仅是城市，成为自贸港后，澄迈县城郊也遍布楼盘。他跑步时发现，“旁边的乡村突然在1个月里冒出来那么多的房，真的是突然的一下。”
令老陈没想到的是，政策对周遭环境的影响如此立竿见影。变化在4月后尤为明显。
年海南房产牛市开启后，很多外地人慕名而来。现在，限购政策使得情况急转直下，新房卖不出去，澄迈县很多房产中介都选择顺势退出。“我在城市里逛，很多店铺都已经完全萎缩的。”外地人买不了房，中介手上的房子也不能卖的情况下，澄迈县的房产中介机构几乎停止运转。他认识的很多外地中介，不久前都回了老家另谋出路。
10个看房者，8个外地人
老陈记得，年年末，年年初的时候，海南房价开始了明显的一波上涨。
那是海南房产的黄金时代。开发商将房子卖给得到大量拆房补偿款的当地居民，来刺激楼市，这使得数据上，海南全省年房地产投资占GDP比重为46%。
但海南当地人口多万，大部分自己有地，因此原住居民刚需的房子并不多。在海南年的固定资产投资里，房地产投资达50%。
年，海南全省的买房总量中，本土居民所占比例只有10%，即使算上在海南工作多年的新海南人的10%，海南人的需求也不过20%。这意味着，作为中国最依赖房地产的省份，海南的大量房产服务业，近乎为外地人而生。
据杨灿回忆，限购前来看房的，10个人里面有8个是外地的，很多都是游客。“二手房影响不大，主要就是新房交易，就像直接被打死。”但更糟的是，相比完全被限制的新房买卖，理论上受限制较小的二手房交易，也像突然人间蒸发了一般。
一般情况下，省内迁移形成的交易，占据二手房买卖很大比重。此外，一些此前就搬至海南但没有落户的买房者，借此机会提交社保证明就可以在房价继续上涨前买房。但限购后，两种情况都没有发生，二手房买卖也陷入死寂。
一队看房团在海南文昌某楼盘看房。
视觉中国从小在海南长大的王路也见证了海南楼市所经历的冷静和热闹。他是海南锦诚旅游地产服务机构的负责人，80年代出生于海南，年又回到海南。刚回来时，温州炒房团盛行，最典型的做法是带着一箱子的现金去看房。“走到一个售楼处，先让风水先生看一下哪栋楼的风水最好。看好就问还剩多少套房？拿出现金当场预定，三天后付清全款。”
海南的外地人基因始于年。彼时海南从广东省独立成为中国第五个，也是面积最大的经济特区。经济特区吸引了一大批寻找工作机会的“闯海人”，他的父母就是其中之一。海南的土地总量中还有大量的农业用地、山脉，沙滩等，真正可供建设住宅的建设土地资源非常紧张，在海南的实际住宅面对全国的需求时，显得“奇货可居”。
据官方数据，年海南房屋销量总额为多万平方米，年升至超万平方米，整个海南岛的销售总额接近亿元。
王路透露，在海南年的买房人中，岛外身份证号占比将近90%。这意味着，再减去占比百分之十几的新海南人，海南实际的买房者近80%为外地人。
王路的公司属于海南的房产服务商，其中主要业务之一代理业务，面向本地市场，因此限购对其代理业务的影响相对较小，但他仍因限购令“无眠”、“辗转”，“我觉得这行的规则一下子就改变了”。限购政策对开发商和服务商的影响，他用“特别大”来形容。
他了解到海南省知名度最高的中介公司开始酝酿裁员，朋友圈也有大量外省人员离职或转行。但他认为目前情况还不是很严峻，转行需要过程，真正意义上的转型和离职可能要两三个月才会规模性爆发。海南目前的情况是基于年的市场，“地主家的余粮都还相对好，大家的资金储备其实都还有。”
代缴挂靠社保浮出水面
面对政策，一些公司考虑到海南发展的长期形势，将出售的商品房重新定义，意图用转型为长租公寓的形式解决目前的困境。但也有些开发商使出了暗箱操作的伎俩。
澄迈县熙康云舍酒店里，隐藏着一家即将开盘的售楼处。该楼盘工作人员已经搬到酒店办公有一阵子了，临时售楼处的房间由一个呈半包围形的办公桌，和中间墙上投影出的巨大房屋工程模型图构成。
工作人员看到有人进来先是用好奇的眼光打量一番，在得知来者的外地身份后索然失兴，又将头转向电脑。
限购令出台后，外地人想在海南买房只有两个选择，要么交两年社保，要么以公司的名义来买房。但以公司名义买房牵扯复杂，税率过高，销售人员并不建议。
“海南限购政策只是限制外来人口，开发商也不傻，不可能说房价跌到一定地步，外地人还买不了。”销售人员文晨说，按照现在市场行情，没有两年社保买不了住宅。但周边有很多楼盘的操作是，先签协议订房，后挂靠社保买房。
这种操作需要购买者交付全款，并在海南挂靠公司缴纳满两年社保。两年到期再与房产商签购房合同，正式备案。但前提是，协议价格是房地产商依据两年之后的房价走势而定，如果期间政策变动，房价产生浮动，甚至交易被强制中断，所有可能发生的风险都需要买房者自行承担。
“我们现在还没有预售证，所以不可以提前签协议。”于是她建议买商业房，就是那种一整栋楼，每层有20多个分开的办公间，对外地人没有限制。但现在整个楼盘仍没有确定价格，“大概在1到2元左右。”文晨面带微笑说。
海南一处在建楼盘。
视觉中国除了开发商，囤积了巨量房子的炒房客也开始着急。
王丽来澄迈县做中介已经1年多了，在限购政策下，业务也几乎停摆。办公室空旷的座位和好几天见不到一个人进来的状况，让之前每天三三两两咨询信息的热闹办公室显得分外冷清。
公司要求严格执行政策，于是她处于放空的状态已很久。好在是家全国连锁企业，不会担心被裁掉。吃过午饭她回去将平板电脑带了过来，多了很多空闲时间的她做起了手工制品，接下来打算开个网店。
生活还得继续，她仍会将有需求的客户介绍给朋友，传说中的炒房客，以此获得外快。
“炒房客有很多房子，澄迈县的、海口市的都有。他是很早定居海南的外地人，因为房本上尚未具名，有社保的话可以直接过户。”而对于没有买房资格的人，该炒房客可以先签合同，再帮忙代缴社保，每月按时返回流水报告。王丽说。
具体流程是，买方先交一定比例定金，双方签一个协议。之后将买卖合同和租赁合同全部公证，买房者需缴纳全款。因为不具备买房资格，所以双方须签订长期租赁合同才能公证。公证后二者再协商房本过户等问题。整个流程快至3天，最晚5天。
“他有自己的公司，你和他签劳动合同，他把你的社保挂靠在自己公司名下，但费用要比你实际缴的多。”王丽说，对于没有买房资格的人，该炒房客可以先签合同，再帮忙代缴社保，每月按时返回流水报告。
除此之外，炒房客们还会帮当地人代理指标房，即拆迁得到却不想要的房子。一般情况下，在海口的房子，需要缴纳30万的指标费，剩下的按照每平三四千的价格结算全款。没有买房资格的人，可以直接挂靠炒房客的公司代缴社保。
不过，这种方式同样存在风险，即使交了预付款，签了协议，没有过户还是没有产权，就算打官司协议也是不生效的。因为买家无法获知卖家的情况，在房屋未过户，房本和发票都在卖方手上前，一旦卖家变卦或拒绝退款，相关的维权流程会相当艰难且漫长。
与开发商和炒房客的交易隐藏着过高风险，于是有人直接去和当地农户买地。这种直接和当地农户交易的操作较为简单，即先跟当地人签好协议盖房子，形成既成事实，便可以获得房子产权。
这种做法在限购之前就有人操作，老陈的当地朋友曾用这种方式卖过地，但“现在买的话可能得费点周折。以前当地村民不懂相关政策，成为自贸港后，他们都知道土地是最值钱的，不会轻易卖给别人。”且海南省限购政策规定，在海南有2年社保记录的可以买非核心区域，核心区域需要5年社保流水。一般人不会轻易易手。
从最严限购到最有诚意抢人
人才引进计划，或许是房产中介嗅到的新一轮生机。
5月14日，海南加入抢人大战中。”大专以上学历、中级以上职称等人才，可在海南省工作地或实际居住地落户。各类高层次人才、硕士毕业生、“双一流”高校和留学归国本科毕业生以及相关创新、创业人才可在海南任一城镇落户“的优惠政策，被已凉了近1月的房地产行业当做救命稻草。
但杨灿和他的同事们仍没有开张。“新房现在已经属于控售状态，而且价格非常贵。”在目前具体的落户期限和落户条件筛选尚未明确时，成为中介希望备胎的二手房也没有起色，就连租单也少的可怜。
1个月没有开张，收入近乎为零的他“已经没有多大心思了”，比起得知限购令时的“心塞”，现在他开始为生活的继续感觉迷茫。“海南当地的收入是乡村级的，消费水平是一线城市的。”重新找工作需要付出学习的时间成本，因此他打算找份兼职维持生活。“谁知道以后会不会好呢。”
从史上最严限购令到史上最大诚意英才招揽政策，短短23日，海南经历了一场由热到冷的巨变。除了大多数被卷入其中的异乡人，还有一些在浑然不觉中被改变的当地人。
“开滴滴一个月净挣多，你知道这边一般工资是多少吗？到。”热心的海南司机主动讲起自己的工资和规划，工资是身边朋友一倍的他仍在抱怨，想攒到去旅游的钱还是遥遥无期。
从龙华区向美兰机场出发，沿路大多是尚未开发的原始热带丛，偶尔远处出现一栋颇具西方风情的巨大圆顶建筑，上面是某售楼中心的名字。在它周围，一栋栋尚披着绿色外罩的小别墅像星星般散落各处。施工痕迹已全然不见。
美兰机场旁边一家园林式酒店。
视觉中国“海口的物价太贵了，幸好大多数人有地，不然真的一辈子也买不起房。”司机是海口本地人，他在自己的地上盖了2栋楼，每栋楼有4层。他并不关心政策，也对自己拥有的巨大财富并不知情。当得知海口房子均价0元以上，并且还有巨大攀升潜力时，他粗略估算仅自己的两栋楼就价值上千万。“原来我已是千万富翁了。”他嘴巴笑成月牙状。
放下箱子，他郑重地说了声“谢谢，您慢走。”
（应受访者要求，文中部分人物系化名。）