北上深过去10年房价涨幅
1、上海各区10年前后房价大对比
十年前，上海房价还不足1万/㎡，十年后的今天，全市均价达到元/㎡，十年上涨近3倍，你买房了吗？按这个速度，你相信下一个十年上海房价会冲到10万吗？
先来看看年，那个时候浦东和南汇、黄浦和卢湾、闸北和静安都还没有合并；那个时候上海全市均价也仅元/㎡，19个区县中有10个区县房价低于1万，房价最高的卢湾区也不足4万/㎡，更为震惊的是多能买到人民广场商圈的房子！
现在再看那个价格，口水流出来有没有？！
年至今（截至7.20），全市成交均价飙到了元/㎡，均价低于1万的区县再也没有了，低于2万的也仅金山和崇明两个。宝山、松江、青浦等区域已经在“奔三”的路上；市中心区域房价全部超5万，涨幅最高的是原闸北区，从1万出头涨到现在7万多，房价涨了5倍！
5月中旬开始上海土地市场特别疯狂，南桥楼板价2.2万、泗泾楼板价3.8万、周浦楼板价5.4万，不说长江入海口的长兴岛拍出了1.5万的楼板价，甚至连昆山的楼板价都拍出了1.7万……
换言之，不出2年，上海的房价地图会是这样的：
崇明卖3万、奉贤超4万、泗泾要6万、外环沿线集体破5万、连“小上海”周浦也要卖出黄浦的价！照这样下去，连住到郊区都是奢望了！
2、北京楼市二十年变迁史:房价增长近二十倍
二十年前，北京房屋的销售均价在元/平左右，而到年全年销售均价涨到元/平，整体增长近二十倍。纵观二十年间，北京房价的走势存在很多次小幅度的波动情况：
年，国家取消了福利分房，开始住宅货币化、私有化，这是“新房地产时代”的开端。
年，中国加入WTO，外汇占款不断增加，中国的货币供应总量也不断增加，这就为房价的上涨带来了资金基础。
年，前3个月内的北京，房价的涨幅就达到97.3％，政府开始全面整顿房地产。
年，首发调控之“号文”。从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控，市场对此的反应是涨幅减缓，但是北京房价继续上涨。
过去十年，北京房价涨幅跑赢全国房价和印钞机
1）从新房看，-年北京市新房均价从1.4万元/平上涨至5.5万元/平，上涨3.9倍，远高于全国新房均价涨幅的1.9倍，高于M2涨幅的3.0倍；月成交套是北京新房成交价格走势的敏感值，当成交量持续超过套时，房价大概率上行。
2）从二手房看，-年二手房均价年均涨幅12.5%，略低于同时期新房均价年均涨幅12.7%；二手房总价中位数年均涨幅15.8%，低于同时期新房总价中位数年均涨幅18.4%
3、深圳近十年房价走势
在这十年里，总体的价格是呈一个上升的趋势，而且涨幅比较明显，十年前还不足一万，十年后已达到五六万。在年和年的时候有两次下降，在经历一段时间后就开始回升了。
过去楼市，猖獗得很，而现在，被调控大手“围追堵截”。
尤其“楼市风向标”四大一线城市，经过几个月大调控的洗礼，悉数熄火，这段时间网传北京西城区学区房“暴雷”，深圳楼市“冰封”，广州“入冬”，上海“降温”。
楼市全面进入“比惨时代”1、北京学区房
北京学区房，是近几天最火的楼市新闻，网上一股脑跟风，弥漫着“暴雷”“腰斩”等词汇，感觉学区房要绝命了。是这样的吗？
年时，北京西城区教委出台了一个学区政策，俗称“新政”，明确：
年7月31日后新购房屋或户籍从本市其他区迁入西城区的家庭适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
大家都知道，买学区房绝对是一桩好生意，孩子上了牛校，房子还能升值，一箭双雕，现在被调剂，面临着孩子上渣小，房价亏出血。
这对于富人家庭来说，无所谓，但对于跳起来够学区房的小中产家庭来说，无疑是一次暴击，几千万买的房子大打折扣，有的甚至把一辈子赔进去了。
昨天网上热传一个视频，北京一位被政策“照顾”到的家长，40来岁的大爷们儿一把鼻涕一把泪，倾诉买学区房的坎坷，用全家人的幸福换了一套学区房。
但也没办法同情，因为人家去年就警示了：
“有风险”。
有风险还买，就是赌徒心态，这跟炒股一样，你赔钱了怪什么隔壁二大爷。
其实年7月31日之前，买了西城区学区房的家庭，没多大影响，这部分人瞅到便宜，到现在都没发声，网上闹的凶的都是之后买房的家庭。
2、接下来是深圳
可以很负责地讲，深圳是目前全国楼市中最“惨”的一户。
数据显示，6月份二手房成交量已经降到了套，而去年6月份这个数值是多少？
套，暴跌7成。
深圳二手房市场的历史“枯荣线”是套，之前是打破，现在基本快接近一半了，深圳楼市被彻底冰封了。
深圳中介朋友小虎比喻得很形象，“二手房指导价”就是悬在业主脑门上的“砍刀”，就问你服不服。
不服继续扛着，服了就从了“指导价”，打折卖房。
我说，那是达摩克利斯之剑。其实按道理来讲，现在凡是正儿八经换房卖房的，持有房产都在3年-5年左右，正赶上了深圳房价大涨阶段。
即使按照指导价打折卖房，收益也是异常丰厚的。
不过人心无尽，谁都不希望自己卖得房子少一分钱，所以只能跟政策对抗，干耗着。
现在深圳卖房的业主，除了高杠杆炒房客被月供压垮资金链，急用钱的，或者换房不差钱的，其他一般都在观望。
所以6月份深圳成交量落入冰点，其中很大一部分原因是二手房挂牌量在大量缩减。
这里面有一个叫做“预期”的东西在，大部分卖房业主对深圳房价的预期还在，如果年底政策依旧不放松，深圳楼市一潭死水，市场的预期就会垮塌。
3、广州
其实广州行情是深圳限制后，财富轮动效应激起的火花。
房价去年年底起步，年后跳得欢，上半年行情很好，新房成交套，5年新高，二手房套，同比疫情年大增57.2%。其中增城、南沙、黄埔，是成交三大金刚。
尤其前四个月，二手房成交都在一万以上，量起来了马上就要反映到价格上。
然而没涨多少，就“折”了。
主要是广州大哥太实诚了，调控的身体要比深圳诚实得多，4月响应号召，信贷开始大幅收紧，先是严查JY贷，后大调房贷利率，严卡房贷审批。
广州房贷利率上调速度很快，上半年就大规模上调了4次，现在首套普遍高于5.4%，最高可到5.85%，二套房甚至破6%，是四大一线城市里最高的。
而且还有部分银行“停贷”现象，很多买房人欲哭无泪。
4月广州成交量应声下跌，5、6月又不幸遭遇疫情，成交量大跌到套左右，呈上半年最低水平。
4、上海
上海楼市目前是最稳的，稳到大家几乎很难在媒体上看到它的身影，上半年被调控暴风雨洗礼过，现在伤口尚未痊愈。
前段时间，上海首批集中供地结束，55宗涉宅地块揽金亿元。其中，31宗住宅地块平均溢价率仅为5.46%，非常良心，当然这背后也是地方坚守调控的决心。
地价溢价率不高，未来对房价的刺激作用有限，所以上海房价明年不要担心会有大的起伏。
而且最重要的是，上海的供应已经跟上了，下半年预计有个新盘入市，供应充裕，不过现在上海房贷也很紧张，尤其是针对新房，很多3月份买房的，现在贷款都下不来。
对买房人的建议是二手房不着急，可以等年底，倒挂的新盘该抢还得抢，是必赚的生意。
总之四大一线城市，基本面太强，未来依旧会延续“大涨小跌”的周期向上行走，因为政策等因素，会导致各自的周期时间不同。
现在的调控政策，都是在帮广大刚需朋友压制房价，争抢上车时间，如果一个城市的房价实在跌不下来，就要想办法先上车，比如北京、上海、广州。
未来楼市还值得投资吗？中国核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列
1）核心城市房价高、涨幅高是世界普遍现象。-年，北上广深商品住宅成交均价涨幅达4倍以上，高于全国的2.0倍。与一线城市相比，二线和三四线的绝对房价和房价收入比较低。年一线、二线、三四线二手房均价分别为元/平方米、元/平方米、元/平方米，房价收入比分别为22.2、11.3、6.7。
2）从绝对房价看，以使用面积口径估算，北京、上海和深圳中心区域实际房价分别为15.0、14.3、14.1万元/平方米，超过纽约的10.6万元/平方米、伦敦的10.2万元/平方米，仅次于香港的21.4万元/平方米。
3）中国一线城市房价收入比较高，市中心租金回报率不足2.1%。以使用面积算，北上广深市中心房价收入比分别为67、56、37、52，高于纽约的11，伦敦的14，东京的11；外围区房价收入均在20以上，同样高于纽约、伦敦和东京；北上广深租金回报率不足2.1%，低于纽约的4.8%、伦敦的3.3%、东京的2.7%。
4）考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小。国外普遍征收房地产税、且物业费较高，持有成本明显高于中国。考虑持有费用后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为18、19、15，北上广深分别为68、57、37、52，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别降至2.8%、2.4%、2.1%，而北上广深分别为1.6%、2.0%、1.4%、1.3%，差距明显缩小。
万人民币能买什么房子？
1）万在北京、上海、纽约、伦敦核心区CBD附近可购买的住宅使用面积差距不大，在67-80平方米左右，但纽约市中心住宅每年持有费用超过16万元，伦敦超过7万元，北京和上海不足元。
2）万在北京、上海外围区可购买使用面积在-平方米左右的住宅，而在伦敦、纽约外围区可购买的住宅使用面积分别为、平方米左右。北京、上海外围区房价较高，原因在于户籍制度使得外围区居民与核心区居民一样可以分享主要优质公共资源。按照上述住房面积，纽约外围区住宅每年持有费用超过19万元，伦敦接近7万元，北京和上海不足元。
目前，我国长期形成的房价看涨预期正处在转变的临界点上，房地产价格调整的影响开始向销售量、资金端及土地市场传导，整个产业链降温意味着调控已经取得了阶段性进展，这一调控成果来之不易，意义重大。属于躺着就能赚钱的房地产黄金时代已经过去了！这已经成为业界的共识。
近年来，随着国家“房住不炒”政策的推动，房价逐渐趋于稳定。投资房地产赚钱的时代已经过去，买房不再是最好的投资方式。
未来房产投资机会
根据官方部署，“十四五”期间，要推动金融、房地产同实体经济均衡发展。秦虹指出，这意味着房地产业发展不能脱离实体经济，未来要和城市所承载的产业和人口共兴衰。同时，“十四五”期间，将更加注重防风险，关于房地产市场防风险的一系列政策制度会继续完善和坚持。
但这一系列变化并不意味着房地产市场失去投资机会。秦虹表示，未来5年，有五个方向的发展值得