房子已经够多了，为什么还要继续盖房？
这是一个很现实的问题，因为房地产业内都知道，房子越来越难卖，不只是二手房市场，新房市场同样是举步维艰。国家统计局数据显示，截至4月末，我国商品房待售面积5.57亿平米，同比增长8.4%。其中，住宅待售面积增长14.8%，占据绝对的大头。如果按人均居住面积39.8平方米算，这些待售的房子足够万人居住。
而这，只是其中一部分，与真正等着卖的房子比起来，区区5亿平算不了什么。从概念上来讲，5.57亿平米，是商品房待售面积，指的是已经建成完工且还没卖出去房子的建筑面积。把范围扩大一些，将房企已经拿地但未动工，还有已动工但没有拿到销售证的住宅地块也算上，就要看广义库存，这个数字有多少呢？克而瑞的报告说，截至4月末，广义库存高达万平米，较上月回落0.14%，同比上涨2%。
这是个很现实的问题，38亿平米的房子，未来该靠谁来“接盘”？
想想都会觉得发寒，全国等着卖的房子，是待售面积的6倍之多。换言之，这些房子将可以解决超万人的生活居住。
按理说，这样的楼市环境，没房的人有更多的选择，应该会尽早买房才对，为什么待售的房子不减反增，还比往年增加这么多。问题出在哪？
首先，对大环境来说，接盘者变少了
数据显示，-年，我国出生人口“5连跌”。其中年出生人口创新低点，全年出生只有万人，出生率降到7.5‰，连续2年跌破1%。梁建章计算，如果以年出生人口万为基数，过去5年我国少生了万人。新生人口的减少，不仅仅意味着人口净增会步入负增阶段，同时也会将经济动能不足、人口结构失衡、劳动力短缺等一系列问题，逐步放大。
不要觉得“负增长”离我们很远，基于7.5‰的出生率，已经让65岁以上老人占比再提高。据统计，老年人口比例从年的6.96%上升到年的13.5%，已经接近深度人口老龄化社会14%的标准。每日经济新闻10日报道，随着30个省份公布人口数据，年全国有10省份人口自然负增长。
新生人口减少，老人变多，意味着接盘者变少，既有人群再买房的可能性减少，剩下的年轻人，大概率会接手父辈、爷辈的房子，所以根本不缺房子。
其次，对楼市来说，库存去化周期惊人，现“排队卖房”
接盘人变少了，楼市库存也会显而易见地增加，对于一些老人多年轻人少的城市，就更加明显了。报告指出，一线城市基本不存在库存积压情况，而贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台4月末广义库存量大幅领先，高位持稳，突破1亿平米，南昌、长沙、兰州、沧州、岳阳、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠次之，积压情况也达到了万平米以上。这些城市，都是常年盘踞在榜单前位的地方，而且，越小的城市，未来的日子可能越难熬。
楼市库存的消化期又拉长了。截至4月末，百城去化周期从3月的22.58个月，跳涨到了24.78个月，显著高于年同期水平。其中，一线增至19.56个月，二线增至23.07个月，同比涨幅均在80%以上，而三四线去化周期已达到28.15个月，同比大增%，居不同能级之首。也就是说，按照目前的销售速度，至少2年以上，才能消化完三四线的房子。
但需要注意的是，这只是平均数，实际情况要更多一些，比如广西防城港的去化周期已经达到个月，福建连江，个月，广西北海，62个月。这些城市，按照现有的情况，最久的需要12年，可见未来楼市“排队卖房”的现象会加剧。
最后，对个人而言，收入默默缩水
股、基再惨，老韭菜们还能挣扎一番，但在房地产这一块，大家真是撑不住了。虽然说门槛低了，这几个月宽松措施接二连三的袭来：宽货币，去年至今经历了两次降准降息，前不久，央行分别在5月15和20日，连续出手降息，前者是针对首套房降低20个基点，后者是5年期LPR下调15个基点；降首付，21世纪经济报道5月28日报道，3月至今，降低首付比例，或提高贷款额度，成为越来越多省会城市的选择。南昌、兰州、昆明、银川、贵阳、沈阳、南宁、长春、海口、太原、济南等11城均有相关*策推出；
降利率，中新网5月19日报道，易居报告指出，目前已有包括广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明等20个城市首套房最低利率降至4.4%。更便宜的按揭利率会让大家“少花钱”。
总结一句话，宽货币、降首付、降利率，这三大措施一直是提升楼市最显著的手段，毫不夸张地说，房地产救市不断，近半年了，待售房子为什么不减反增？房说君认为，最主要的原因，是这些措施只支持需求端。为什么？
一方面，收入正在以看得见的速度缩水：
官方发布了31省的人均可支配收入，上海最多，人均元，相当于每月元左右，最低的甘肃，人均元，平均每月不到元。很多人理所当然地以为，小城市收入低，大城市收入就高。按照常规的思考和逻辑确实是这样，但现实却完全相反，大城市的房价早就蹿上天了，租房、日常开销都是负担，更别提买房了。要是以前，还能家里帮忙凑出个首付来，每个月努力点还房贷，但现在经济下行，各行业减薪、精简人员的情况很多，大家都没钱了。
另一方面，2.9亿农民工开始回老家：
农民工监测调查报告显示，年，全国农民工总量万人。平均年龄41.7岁，比上年提高0.3岁，其中41-50岁以上农民工所占比重为51.8%。
显然，无论是平均年龄还是50岁以上占比，都是对农民工“非常不友好”的地方，毕竟城市生活成本高，苦于没有技能，多数农民工都是初中文化，年龄一大，在城市的就业岗位相对局限，回家似乎成了唯一选择。数据显示，留在自己乡镇的农民工不断增加，本地农民工平均年龄46岁，比外出农民工群体整体老了10岁。
这样的趋势下，能否消化楼市库存呢？需要注意的是，广大的三四线、县城，对需求端的刺激，并不敏感。不管是自建房，还是乡镇小高楼，大多数人都还是有两三瓦片栖身的。之所以过去小城市能快速去化，核心原因在于棚改，如今去化周期再次积压到两年之久，并不是能继续刺激买房的前提，房价下行在所难免。
房说君有话说，回过头来看，这样的商品库存量，供过于求的趋势还会更明显。好在有城市出来制止了，湖南对去化超24个月的市县暂停审批拍地。但是又有多少地方会接受呢？
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