关于海口城市的价值，我们一直认为被低估了。对此，楼Sir想开一个系列，论述一下我们对海口未来的看法。
第一个看法，是海口的港航交通枢纽可以为经济发展带来的助力。
海口这个城市是滨海城市，而且是实实在在的滨海，有美丽的海岸线，还有码头。那先来聊聊码头在城市发展中的作用。其实联系到上次我们讲的经济发展离不开分工和交换，那么码头就是大型交换集散地。
举几个耳熟能详的例子：
四大直辖市中，有两个滨海城市，一个天津，一个上海。但是实话实说，这俩城市要去海边的话，一是海水难看，二是路途超远，海滨不是它们的价值核心，不似厦门和青岛这种真正的滨海城市。
天津海河，楼Sir摄
海滨虽然不是，但海港是！不论天津港还是上海港，在这两个直辖市发展的过程中，都起到了不可或缺的作用，成为了近现代鼎鼎有名的国际大码头。
虽然近些年天津发展的后劲不足，但是从吞吐量来说，天津港也依然能跻身世界十大港口，而上海港更是排到了第二。（世界第一是舟山港）
当然这两个都是海港，海港发展起来也是近现代的事情，历史再往前回溯，就是内河时代。
安塔利亚码头，，楼Sir摄
天津是九河下梢天津卫，背靠海河发展起来，是北京的卫城。在以前，它的价值核心就是三岔河口（即古文化街一带），形成了具有鲜明码头特色的天津文化。
后来随着天津变成租界，以五大道为代表的和平区发展繁盛起来，改革开放以后，天津有了地铁，千禧年后又进行了大规模的城市更新，但和平区依然牢牢占据资金和学区等核心优势，形成了天津现在的价值共识。
天津古文化街，楼Sir摄
上海呢？大家都知道上海人以*浦江为母亲河，而*浦江的起点在松江。虽然上海的历史很短，但是松江府的历史非常长，可以算是上海的前身了。
而松江出土的广富林文化遗址的历史更是达到惊人的年，崧泽文化是真真正正的上海之根。
到了近现代，随着上海开埠，十六铺码头成为了熙熙攘攘之地，并形成了外滩文化。
上海广富林博物馆，楼Sir摄
讲了这么多我想说什么呢？其实很简单，一个地区要发展一定是背靠大型的交通枢纽（也就是交换集散地），在古代是运河码头，在现代是海港，而在我们中国高铁网蓬勃发展的今天，高铁枢纽型城市也会强势崛起。
海口口岸大梳理
从高铁这一点上来看，海口并不占优势，跨海的湛海高铁虽然名叫高铁，但毕竟是需要在琼州海峡通过轮渡过海。而且就算年能开通，海口也不能算高铁网络上的枢纽城市，仅仅是千辛万苦才并入高铁网，勉强没被抛下而已。
湛江金沙湾，楼Sir摄
但是从港口来看，海口还是比较有优势的。《海南自由贸易港口岸建设“十四五”规划（-）》提出：全面规划对外开放口岸和“二线口岸”功能建设内容，加快推动口岸设施在年年底前具备封关的硬件条件。
海口有三大口岸，其中一个是航空口岸，两个是水运口岸：海口港和新海港。
1、海口港属于对外开放口岸和二线口岸，包含两大港区（其中马村港区在澄迈）：
秀英港区：预计到年，总货物吞吐量万吨，轮渡的离岛旅客吞吐量约为万人次。外贸货物吞吐量预计约.6吨（占总吞吐量的2%）。
马村港区：十四五”期间完成三期建设、开工建设四期工程，预计年，外贸货物吞吐量达到万吨，内贸货物吞吐量万吨。
2、新海港属于二线口岸，主要满足陆岛间的运输需求。
年设计通过能力为旅客万人次，汽车万辆次。预计到年，旅客吞吐量超万人次，预测货物吞吐量将超万吨。
新海港GTC效果图
毋庸置疑，这些都会带来实实在在的资金流动和人口流动。但这些一定能使所属地区的板块大爆发吗？不一定。
我们看到海口港和新海港的三大港区加起来的货物吞吐量，到年预计也只有万吨。
但是目前，上海港已经有万吨，天津港万吨（舟山更达到了万吨）。当然，我们海口的港口可能更多是高附加值产品。
体量上，海口确实不占优势，只能靠速度，所以我一直对海口抱有谨慎乐观的态度。长期看一定是向好的，并且后发优势的加速度会很明显。但是由于体量太小，所以年这个节点只是爆发的一个开始，而不是年我们房价马上就上天了，这是两个概念。
三亚蜈支洲岛，楼Sir摄
我曾经说过，海口房价的天花板被低估了。但是想短炒的话，一来做不到（五年限售），二来海口的价值兑现期会比较长，年只是个小高潮（也不排除放开限购造成挤兑）。但是如果能在这个城市及早布局，长期和她共成长，我相信她不会亏待于你。
一个城市，不是因为它房价变高才有价值，而是因为它越来越有价值，才逐渐体现在房价上。如果一个城市基本面越来越好，房价还纹丝不动，那才是不正常的，连控价优等生长沙也做不到。
所以个别说我鼓吹房价的可以歇歇了，真看不懂的也真没办法。