序——
记得年的夏天，第一次踏上了东营这片土地。由于工作的原因，当时居住在金水附近，吃喝拉撒都在附近解决，慢慢地与金水周边的商铺熟络起来。
印象深刻的是路南边有一家肉夹馍店，老板是咸阳人。有一次和同事吃早餐，把手机忘桌子上了，到单位才发现没拿，抓紧回去找，老板淡定地说：“早知道你会回来。你们走了之后，看桌子上有个手机，估计是你们的，我就给你收起来了。”所以，对这些熟悉的陌生人有好感。
还有一家理发店，因为经常去，就比较熟悉。老板知道我是从事地产的，就聊起了房子的事儿。老板也是外地人，在东营很多年了，所以就近买了房子，价格也不高，户型挺合适，就算是定居在东营了，准备儿女上学的时候搬过去。
又过了两年，再去吃早餐，店铺已经换人了。听说是老板扩大经营，在西城开了一家店，结果，把东城店也赔进去了，没有办法，只能回老家了。去理发，买房的老板挺犯愁，说是房子到现在还没有交房，证件也办不了下来，咨询了我一些关于房产与办证的问题。
像这样的外地人在东营还比较多，干得好，就落户在东营；干得不好，只能回家了。
在任何一个城市扎根，房子是必要条件；没房子，在当地没有根，只是一棵随波的浮萍。
那么，在东城在哪个区域买房，买哪个位置的房子合适呢？
我以一个从业者的视角深挖一下东城的区域价值，算是给有意愿购房的群体一点儿建议，或者，就当是段子看一看吧。
一、东营印象：三多，一少，一机遇
东营有三多：油井多、土地多、水系多；
东营有一少：人口少；
东营有一机遇：东营高铁马上动工。
第一多，油井多，遍地都是油井。
记得第一次踏上这片土地的时候，坐在大巴车上看窗外，几乎每块地里都有油井。当时不仅产生了一个疑问，难道每家每户都有一口油井吗，这玩意儿还能卖？后来听当地人解释，才知道，原来那都是国家的啊。
东营前60年的发展，建立在石油基础之上，没有这些油井，估计没有现在的东营。
第二多，土地多，每年还有新增。
东营正处在*河入海口，海岸线平均每年向渤海推进约米，新造陆地约25—30平方公里。这是一座每年都在增长的城市，是东营区别于其他城市的核心之一，也是东营市的战略资源，将会从战略层级上影响东营市未来的发展方向。
第三多，湿地多，原生态。
*河三角洲面积平方公里，其中*河三角洲国家级自然保护区面积平方公里，这是我国暖温带最完整、最广阔、最年轻的湿地生态系统。个人认为，这将是东营未来发展的突破口之一。毕竟，工业化的时代已经结束了，下一个时代是新能源与科技的时代。
一少，人口少。
这是毋庸置疑的，最新的统计数据是东营的常住人口约为万人，是山东省内常住人口最少的地级市！并且，老龄化越来越严重，60岁以上的人口占比15.51%。
将来城市之间的竞争，必将是人口、人才的竞争，城市之间人才内卷的现象会越来越严重，这对东营来说不是什么好事。
一机遇，东营高铁终于要动工了。
消息称：高铁项目在东营市境内70公里，总投资.3亿元，东营高铁站投资10亿元，迁移既有东营南站，新建7台20线、4万平方米站房。
计划开工时间：年12月份；
计划竣工时间：年12月。
高铁的开通，首先带来交通的便利，一小时省内通达，2-3小时辐射北京、上海，减少了商务人士的通勤时间。与之相配套的是产业的革命与升级，一二线城市落后的产业向三四线城市转移，三四线优质的人才向收入高的城市输送。
高铁对于房地产业来说，短期内有刺激意义，可以分流一部分高房价地区的客群向东营转移；但长久来看，高端人才的流失与高科技产业转移会造成城市失血过多，城市综合竞争力下降，这是一个深入而又复杂的问题。所以，高铁对东营这种四线城市不一定是好事。
油田，奠定了东营市近60年的发展基础；土地与生态湿地，从战略层次上划定了东营市未来发展方向。而人少的痛点，制约了东营市整体发展格局。从近期来看，高铁站，对东营既是机遇也是挑战。
这构成了东营城市的基本面，基本面决定了城市的价值，城市价值与城市历程共生，形成了东营各区域的发展定位，进而影响了城市的发展空间。
所以，当你选择这个城市的时候，也是在选择自己的未来。国内优秀的城市很多，选择了什么样的城市，就必然要和城市同步，并在这里寻找自己的机会。
战略上的预判，会很大程度上影响后期的发展。
那么，你准备好与这个城市共同生长了吗？
二、东城的区域价值与四类人群
百度百科：东营区东濒渤海，西依*河，南与广饶县、博兴县接壤，北与垦利区毗邻。主要由东城、西城两大部分组成，东城建成区面积44平方公里，西城建成区面积66平方公里，两地相距15公里。辖6个街道，4个镇。
（一）城市结构与各区域定位
大概是在三五年前吧，一位战略大师结合东营市城市格局、地理特征以及各镇街的核心特色，给东营市做了一个总体发展策划，提出了“东渔、西樵、北读、南耕”的理念。
东渔，东营市东临广利港，距离东城主城区15公里左右的距离，渔业资源丰富。后来还据此规划了一个滨海新区。
南耕，南部片区是东营区种植业核心承载区，集中了东营区70%以上的粮食瓜果种植面积和80%以上的产量。
西樵，西部片区是东营市森林覆盖率最高的区域，龙居镇有4.1万亩的生态林场，森林覆盖率接近40%。并且，*河90度拐弯形成了良好的大河景观。
北读，北部片区与垦利接壤，沿北二路沿线，聚集了大量的文化教育机构，文化氛围浓厚。查了一下数据，显示文汇和辛店街道有6所中学，11所小学，学生数占东营区的80%以上。东营市一中，胜利一中，油田二中，也坐落在北侧区域。
而东城处于东渔，南耕，北读的中间位置，地理条件得天独厚。再加上经济技术开发区的加持，与其他县区相比，对周边的人口与产业有着极强的吸引力。
按照东营的发展节奏，这个核心布局在未来的十年之内不会发生重大变化。
说细致一点，东城的四至特征：
北侧，注重公园与学校的结合，园博园、市一中、未来与垦利对接，加上路网的提前布局，文化氛围浓厚，也是目前东城最热的区域。但是，基础的生活配套还是欠缺，生活在此便利性稍差一些，片区很适合一中陪读。
南侧，注重湿地与文化的结合，大型场馆与学校互为配套，片区科教气息浓厚，二中、清风湖、明月湖、雪莲剧院，能够凸显脸面的工程齐聚于此，片区很适合养老。
东侧，东侧得益于经济技术开发区的*策倾向，加上距离中心城区较近，又与东八路以东区域的厂区远近适中，*府配套以金融机构布点，所以使得该片区的创业氛围浓厚，是一个很适合工作的片区。
西侧，相对比较尴尬的位置，靠近西城新区，又享受不了新区的福利；说是东城，又距离东城核心区位较远，再加上锦华社区的油田气质，以及职业学院的原因，属于较难融合的一个区域。如果不考虑人文的因素，这个片区属于置业性价比较高的一个区域。
中间这一块，是最复杂的一块，正是在中间这一板块的影响下，东城发展形成了目前的格局。
那么，我们深挖一下中间这块区域的特征。
（二）东城发展沿革与人群构成
我们先看一下东城的大事件
·年1月9日，省*府同意东营市东城建设选定在西城以东15公里处，东城开工兴建。
·年东城一期工程动工，年4月21日，东城建设一期工程竣工并交付使用，市委、市人大、市*协陆续迁入新址办公。
·年底，90多个市直部门、单位在东城办公或进行生产经营。
·年，东营市与油田*委和管理机构彻底分开，东营市的*治体制基本理顺，*府职能逐步健全。
·年底，东城建成区总面积达到了11.2平方公里，常住人口7.2万人。市直大部分机关单位移驻东城。
·年，东营市新世纪广场落成，总占地面积17万平方米。
·年开始，胜利油田最大的自建房锦华小区也开始破土动工，大量石油工人和家属开始向东城搬迁，至年底，东城建成区面积达17平方公里，常住人口10万人。
·年东营机场正式通航。
·年东营港经济开发区成立。
·年国务院正式批复《*河三角洲高效生态经济区发展规划》，东营迎来千载难逢的发展机遇。
·年广利港建设拉开序幕。
·年，东营市融入京津冀协同发展。垦利区撤县设区，*河三角洲农业高新技术产业示范区成立。
随着城市的建设，人口也从年的10万人，增至目前的38万人口。
那么东城的人从哪里来的呢？他们有什么共性吗？
沿着城市建设线，我做了一个简单的分析，把人群按照城市的扩容划分为了四个部分：
第一类、*府公务人员。最初的东城是由市直部门、单位在东城办公而兴建的，完全是一个*务部门。随着居住、生活问题的出现，*府就近在周边建设了一大批经济适用房，这构成了东营东城最核心的生活圈层。（年底，90多个市直部门、单位在东城办公或进行生产经营。）
第二类、与胜利油田相关。东二路以东，医院周边，基本上都是油田的生活社区，这一片生活社区又构成了东城第二大生活片区。（年开始，胜利油田最大的自建房锦华小区也开始破土动工，大量石油工人和家属开始向东城搬迁。）
这两个群体都是在90年代进驻东城，形成了东城最初的社区。也构成了东城人群的核心骨架。
第三类、与集团企业相关。随着油田的转型升级，以及东城城市建设的加速，又吸引了大批集团性企业来东营投资发展。年之后，围绕经济适用房，市*府周边，修建起了一大批带着企业集团特征的楼盘，这些企业在东营创业的同时，也给东城带来了大量的人群。
第四类、进城务工与外来人口。当一个城市逐渐形成规模之后，商场、商业街、农贸市场、公园、工业园区应运而生，第二次加速了乡镇人口进城。银座商城、东三路步行街、几个大型农贸市场、明月湖公园、清风湖、园博园纷纷登场，城市越来越繁华。
这四类人群都有着特殊的背景，他们按照城市发展的顺序，从核心到边缘，从中间到局部，一步步形成了各区域的人文特征。进而影响了周边的科、教、文、卫系统，形成了一个个循环。
随着城市城市扩容，乡镇人口进城，外围开始搭建第二圈层，构成城市骨架。城市建设与人群相互影响，形成城市或者片区的人文基础，进而深刻影响城市的各项格局。
（三）东城的居住圈层与城市扩容
东城，依靠市*府的新建、落成以及油田的二次转型，完成了城市人口的原始积累，形成了最初的居住社区。
赶上城镇化进程，完成了城市规模扩容。形成了目前南到南二路，北到北二路，西至华山路，东到东五路的发展格局。
那么，未来的30年，人口还能像过去30年一样维持这种增长态势吗？还能延续南扩、北拓、东疏的格局吗？
我们就上述四类人群做一个简单的分析。
首先，第一类和第二类群体相对已经饱和，不会有增量。这一部分客群只会越来越少，这个阶层已经固化了，不会再有扩容，而他们在外地为子女置业的比例却越来越高。
第三类是因为民营企业的发展而带动周边乡镇群体，当前这种经济局势，民营企业举步维艰，发展的态势相对较差，他们的带动力也有限。另外一个层面，我曾经对周边的乡镇做过详细调研，村落里剩下的基本上都是老弱儿童，能进城的基本已经进城了。所以，这一类客群也很难有增长。
第四类是被东营自身的优势吸引，周边滨州、潍坊、淄博、菏泽、临沂等地过来的人群。这一类人群生活在东营这个不太舒服的经济圈中，服务着城市，也等着疫情结束，盼望着经济复苏。未来的增量要看东营能给这部分客群提供什么样的发展前景，这涉及到东营与其他十六个地市进行综合实力的较量，不太好说，但这也是唯一的变数。
在全国人口增速下降的环境下，各个城市对存量都展开了激烈的竞争，未来是存量博弈的时代。
所以，东营从人口角度来说，无论是存量还是增量都支撑不了目前城市的扩容。
那么，南展片区，金湖银河片区，天鹅湖片区，滨海新区，这些规划都需要大量的人口、资本、产业去填充。他们能像前30年一样保持稳定的发展态势吗？这个事儿，让市场去投票吧，毕竟，核心城区还有那么多空儿没填满呢。
未完，待续。。。。。。。
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